Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? Ev Sahibinin Adım Adım Rehberi
İstanbul'da milyonlarca daire kentsel dönüşüm kapsamında. Ama sürecin nasıl işlediğini, hangi haklara sahip olduğunu ve ne kadar süreceğini çoğu ev sahibi tam bilmiyor. Adım adım, veri bazlı rehber.
Kentsel dönüşüm nedir?
Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun), riskli yapı olarak tespit edilen binaların yıkılarak yeniden inşa edilmesi sürecidir. Yıkım ve yeniden yapım için bina sakinlerinin 2/3'ünün onayı yeterli — kalan 1/3 de sürece dahil olmak zorunda. Süreç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı gözetiminde yürütülür.
Adım adım süreç
Riskli yapı tespiti
Binanın riskli yapı olduğunun tespit edilmesi gerekiyor. Bakanlık lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan bu tespit için başvuru ya ev sahibi ya belediye ya da bakanlık tarafından yapılabilir. Tespit ücreti birkaç bin TL düzeyinde. Sonuç itiraz aşamasıyla birlikte 30–60 gün içinde netleşir.
Tebligat ve itiraz
Riskli yapı tespiti tüm kat maliklerine tebliğ edilir. 15 gün içinde itiraz hakkı var. İtiraz reddedilirse veya itiraz yapılmazsa süreç devam eder. Taşınmaz için tapu kütüğüne şerh düşülür.
Kat malikleri kararı (2/3 çoğunluk)
Yıkım ve yeniden yapım için kat maliklerinin en az 2/3'ünün onayı gerekiyor. Bu karar noter onaylı toplantıda alınır. Müteahhit seçimi, kat karşılığı oranları ve kira yardımı talepleri bu aşamada belirlenir.
Anlaşmayan 1/3'ün durumu
2/3 çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, karar tarihinden itibaren bakanlıkça rayiç bedel üzerinden satın alınır (açık artırma usulü). Anlaşmayan maliklere "uzlaşma" için ek süre tanınır.
Tahliye ve kira yardımı
Yıkım kararı onaylandıktan sonra 60 gün içinde bina boşaltılır. Bu süreçte devlet kira yardımı sağlar (2024 itibarıyla İstanbul için aylık ~15.000–20.000 TL). Yardım inşaat tamamlanana kadar devam eder (genellikle 18–36 ay).
İnşaat süreci
Müteahhit seçimi ve sözleşme imzalanır. İnşaat ruhsatı alınır. Tipik inşaat süresi 18–36 ay. Bu süreçte kat malikleri kira yardımı almaya devam eder.
Yeni tapunun alınması
İnşaat tamamlandıktan sonra iskan belgesi alınır, yeni daireler kat maliklerine teslim edilir. Sözleşmede belirtilen m² ve kat karşılıkları esas alınır.
Ev sahibi olarak haklarınız
| Hak | Detay |
|---|---|
| Kira yardımı | Tahliyeden inşaat bitimine kadar aylık devlet yardımı |
| Faiz desteği | Dönüşüm kredilerinde faiz desteği imkanı |
| Müteahhit seçme hakkı | 2/3 çoğunlukla müteahhit seçimi kat maliklerine ait |
| Sözleşme şartlarını belirleme | Kat karşılığı oranı, teslim tarihi, ceza maddeleri müzakere edilebilir |
| Tapu güvencesi | Yeni bina tamamlanana kadar eski tapu geçerli |
| Vergi muafiyeti | Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde harç ve vergi muafiyetleri |
Sıkça sorulan sorular
2/3 sağlanmazsa ne olur?
Anlaşamayan kat malikleri sürecin dışında kalabilir ama bakanlık onaylı çoğunluk kararı durumunda anlaşmayanların payları resen satılır. Bu nedenle 2/3 çoğunluğun sağlandığı hallerde anlaşmak genellikle daha avantajlı.
Müteahhit seçiminde dikkat edilecekler?
Müteahhidin referanslarını, tamamladığı proje sayısını ve finansal gücünü araştır. Sözleşmeye teslim tarihi, ceza maddesi ve bağımsız bölüm garantisi mutlaka gir. Kat karşılığı oranı müzakere edilebilir — piyasa araştırması yap.
Süreç ne kadar sürer?
Riskli yapı tespitinden yeni tapuya kadar ortalama 3–5 yıl. Uzlaşma anlaşmazlıkları, inşaat gecikmesi ve ruhsat süreçleri bu süreyi uzatabilir. İstanbul'daki projeler özelinde 2–7 yıl arasında değişen örnekler mevcut.
Kendi analizini 10 saniyede al
Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.