Strateji

Strategy

1+1 mi, 2+1 mi? Hangisi Daha Fazla Kazandırıyor?

1-Bed or 2-Bed? Which Apartment Type Wins in Istanbul?

Strateji · Yatırım Strategy · Investment

5 Mayıs 2026 5 May 2026

8 dk okuma 8 min read

Gözal Berksu Karaibrahimoğlu

İstanbul'da en çok sorulan yatırım sorularından biri: 1+1 mi almalıyım, 2+1 mi? Her ikisinin de farklı koşullarda daha güçlü olduğu senaryolar var. 981 mahalle, 4 daire tipi ve gerçek piyasa verisiyle bu soruyu dört farklı metrik üzerinden yanıtlıyoruz.

One of Istanbul's most frequently asked investment questions: should I buy a 1-bed or a 2-bed? Both outperform under different conditions. We answer across four key metrics, using real market data from 981 neighbourhoods and all 4 apartment types.

Temel karşılaştırma: 4 metrik, 4 tip

The core comparison: 4 metrics, 4 types

Tüm veri İstanbul geneli ortalamasını yansıtıyor. Her metrikte en iyi değer yeşil ile işaretlenmiş.

All figures reflect Istanbul-wide averages. The best-performing value in each metric is highlighted in green.

İstanbul geneli — daire tipine göre yatırım profili

Tip	Kira Getirisi	Değer Artışı	Amortisman	Satış Süresi	Ort. Fiyat
1+1	%8.0	%32.9	14.9 yıl	73 gün	5.5M TL
2+1	%6.9	%36.5	15.6 yıl	72 gün	6.9M TL
3+1	%6.3	%36.8	17.0 yıl	75 gün	9.8M TL
4+1	%5.8	%30.0	19.1 yıl	82 gün	20.4M TL

Istanbul-wide investment profile by apartment type

Type	Rental Yield	Appreciation	Payback	Days to Sell	Avg. Price
1-Bed	8.0%	32.9%	14.9 yrs	73 days	5.5M TL
2-Bed	6.9%	36.5%	15.6 yrs	72 days	6.9M TL
3-Bed	6.3%	36.8%	17.0 yrs	75 days	9.8M TL
4-Bed	5.8%	30.0%	19.1 yrs	82 days	20.4M TL

Yaka farkı: Anadolu mu, Avrupa mı?

The side split: Asian vs European

Daire tipi tercihini belirleyen ikinci kritik değişken yaşadığınız yaka. 1+1 ve 2+1 için iki yaka arasındaki fark beklenenden büyük:

The second critical variable shaping apartment-type choice is which side of the Bosphorus you're buying on. The gap between sides for 1-beds and 2-beds is larger than most expect:

Yaka × daire tipi karşılaştırması

Yaka	Tip	Değer Artışı	Kira Getirisi	Amortisman	Satış Süresi
Anadolu	1+1	%37.7	%7.3	14.4 yıl	66 gün
Anadolu	2+1	%39.2	%6.3	16.6 yıl	68 gün
Avrupa	1+1	%29.9	%8.5	15.4 yıl	78 gün
Avrupa	2+1	%34.8	%7.4	14.9 yıl	74 gün

Side × apartment type breakdown

Side	Type	Appreciation	Rental Yield	Payback	Days to Sell
Asian	1-Bed	37.7%	7.3%	14.4 yrs	66 days
Asian	2-Bed	39.2%	6.3%	16.6 yrs	68 days
European	1-Bed	29.9%	8.5%	15.4 yrs	78 days
European	2-Bed	34.8%	7.4%	14.9 yrs	74 days

Kritik bulgu: Anadolu yakasında değer artışı önceliğinizse 2+1 açık farkla öne çıkıyor (%39.2). Avrupa yakasında kira geliri önceliğinizse 1+1 daha güçlü (%8.5). Yaka × tip kombinasyonu, tek başına tip seçiminden çok daha belirleyici.

Key insight: On the Asian side, if appreciation is your priority, 2-beds lead clearly (39.2%). On the European side, if rental income is your priority, 1-beds are stronger (8.5%). The side × type combination matters far more than apartment type alone.

Bütçenize göre tablo değişiyor

The picture shifts by budget band

Aynı tip içinde bütçe arttıkça kira getirisi düşüyor — ama değer artışı yükseliyor. Bu trade-off her tipte geçerli:

Within the same apartment type, as the price band rises, rental yield falls — but appreciation rises. This trade-off applies across all types:

1+1 — bütçe bandına göre getiri profili

Bütçe	Kira Getirisi	Değer Artışı	Amortisman
5M TL altı	%9.0	%28.3	12.4 yıl
5–10M TL	%7.1	%40.0	14.8 yıl
10–15M TL	%5.7	%35.1	18.8 yıl
15–20M TL	%4.3	%38.6	25.3 yıl

1-bed — return profile by budget band

Budget	Rental Yield	Appreciation	Payback
Under 5M TL	9.0%	28.3%	12.4 yrs
5–10M TL	7.1%	40.0%	14.8 yrs
10–15M TL	5.7%	35.1%	18.8 yrs
15–20M TL	4.3%	38.6%	25.3 yrs

2+1 — bütçe bandına göre getiri profili

Bütçe	Kira Getirisi	Değer Artışı	Amortisman
5M TL altı	%8.0	%30.2	13.0 yıl
5–10M TL	%6.6	%40.5	15.7 yıl
10–15M TL	%5.8	%40.3	18.0 yıl
15–20M TL	%5.0	%43.1	21.6 yıl

2-bed — return profile by budget band

Budget	Rental Yield	Appreciation	Payback
Under 5M TL	8.0%	30.2%	13.0 yrs
5–10M TL	6.6%	40.5%	15.7 yrs
10–15M TL	5.8%	40.3%	18.0 yrs
15–20M TL	5.0%	43.1%	21.6 yrs

Amacınıza göre karar çerçevesi

Decision framework by goal

1+1

Kira geliri önceliğinizse

%8.0 kira getirisi, 14.9 yıl amortisman. 5M TL altı bütçede %9.0'a çıkıyor. Özellikle merkezi ve üniversiteye yakın Avrupa yakası mahallelerinde açık farkla öne çıkıyor. Kısa vadeli geri dönüş hedefleyen yatırımcı için birinci seçenek.

2+1

Değer artışı veya dengeli getiri önceliğinizse

%36.5 değer artışı ve 72 günlük satış hızıyla her iki metrikte güçlü. Anadolu yakasında %39.2'ye çıkıyor. Orta-uzun vadeli sermaye kazancı ve hem oturum hem yatırım çok yönlülüğü için en dengeli seçenek.

3+1

Değer artışı + aile kullanımı

%36.8 değer artışıyla 2+1 ile neredeyse eşit ama amortisman 17 yıla uzuyor, kira getirisi %6.3'e düşüyor. Aile oturumu planlanıyorsa ve değer artışı da hedefleniyorsa mantıklı — saf yatırım olarak 2+1'in gerisinde.

4+1

Dikkatli değerlendirme gerektiriyor

Her metrikte en zayıf profil: %5.8 kira getirisi, %30.0 değer artışı, 19.1 yıl amortisman, 82 günlük satış süresi. Lüks veya özel kullanım haricinde yatırım aracı olarak dezavantajlı.

1+1

If rental income is your priority

8.0% rental yield, 14.9-year payback. Reaches 9.0% in the sub-5M TL band. Leads clearly in central and university-adjacent European-side neighbourhoods. First choice for investors targeting short-term returns.

2+1

If appreciation or balanced return is your priority

36.5% appreciation and 72-day sales velocity — strong on both. Climbs to 39.2% on the Asian side. Most balanced choice for medium-to-long-term capital gains and the versatility of both living and investment use.

3+1

Appreciation + family use

36.8% appreciation — nearly level with 2-beds — but payback extends to 17 years and rental yield falls to 6.3%. Makes sense if family occupancy is planned alongside appreciation. As a pure investment, it trails the 2-bed.

4+1

Requires careful consideration

The weakest profile across every metric: 5.8% yield, 30.0% appreciation, 19.1-year payback, 82-day sales period. Disadvantaged as an investment vehicle outside luxury or specific personal use.

Sonuç: Kira geliri → 1+1 | Değer artışı → 2+1 veya 3+1 | Dengeli yatırım → 2+1 | Büyük aile+değer artışı → 3+1. Yaka tercihini de hesaba katarsanız: Anadolu yakası değer artışında, Avrupa yakası kira getirisinde öne çıkıyor.

Bottom line: Rental income → 1-bed | Appreciation → 2-bed or 3-bed | Balanced → 2-bed | Large family + appreciation → 3-bed. Add the side: Asian leads on appreciation, European on rental yield.

Kendi analizini 10 saniyede al

Get your personalised analysis in 10 seconds

Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.

Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.

Analizi Başlat → Start Analysis →