İstanbul'da Kira Getirisi En Yüksek 10 İlçe
Top 10 Istanbul Districts for Rental Yield
Hangi ilçede ev alırsanız kira geliriniz en hızlı büyür? Hangi ilçe aynı anda hem yüksek kira getirisi hem güçlü değer artışı sunuyor? 981 mahalleyi kapsayan evradari veri modelinden gerçek rakamlarla bu soruları yanıtlıyoruz.
Which Istanbul district delivers the highest rental yield? Which combines strong yield with strong appreciation? We answer with real figures from the evradari data model covering 981 neighbourhoods.
İstanbul geneli referans rakamlar
Istanbul-wide baseline figures
Kira getirisine göre ilçe sıralaması
Districts ranked by rental yield
En az 10 mahallesi olan ilçeler için geçerlidir. Dört profil metriği birlikte değerlendirilebilir — yüksek kira getirisi her zaman tek başına yeterli değil.
Covers districts with at least 10 neighbourhoods in the dataset. All four metrics can be assessed together — high rental yield alone is rarely the full picture.
| # | İlçe | Kira Getirisi | Değer Artışı | Amortisman | Satış Süresi | Ort. m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Fatih | %9.0 | %29.0 | 12 yıl | 86 gün | 45.000 TL |
| 2 | Güngören | %8.8 | %45.5 | 15 yıl | 67 gün | 49.000 TL |
| 3 | Bahçelievler | %8.7 | %45.3 | 13 yıl | 78 gün | 56.000 TL |
| 4 | Esenyurt | %8.7 | %23.8 | 12 yıl | 71 gün | 31.000 TL |
| 5 | Beylikdüzü | %8.1 | %28.5 | 13 yıl | 78 gün | 47.000 TL |
| 6 | Avcılar | %7.8 | %43.9 | 14 yıl | 69 gün | 48.000 TL |
| 7 | Küçükçekmece | %7.8 | %43.1 | 14 yıl | 75 gün | 54.000 TL |
| 8 | Esenler | %7.8 | %28.9 | 14 yıl | 61 gün | 43.000 TL |
| 9 | Bağcılar | %7.7 | %31.7 | 14 yıl | 72 gün | 47.000 TL |
| 10 | Beyoğlu | %7.6 | %25.7 | 15 yıl | 80 gün | 89.000 TL |
| # | District | Rental Yield | Appreciation | Payback | Days to Sell | Avg. m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Fatih | 9.0% | 29.0% | 12 yrs | 86 days | 45,000 TL |
| 2 | Güngören | 8.8% | 45.5% | 15 yrs | 67 days | 49,000 TL |
| 3 | Bahçelievler | 8.7% | 45.3% | 13 yrs | 78 days | 56,000 TL |
| 4 | Esenyurt | 8.7% | 23.8% | 12 yrs | 71 days | 31,000 TL |
| 5 | Beylikdüzü | 8.1% | 28.5% | 13 yrs | 78 days | 47,000 TL |
| 6 | Avcılar | 7.8% | 43.9% | 14 yrs | 69 days | 48,000 TL |
| 7 | Küçükçekmece | 7.8% | 43.1% | 14 yrs | 75 days | 54,000 TL |
| 8 | Esenler | 7.8% | 28.9% | 14 yrs | 61 days | 43,000 TL |
| 9 | Bağcılar | 7.7% | 31.7% | 14 yrs | 72 days | 47,000 TL |
| 10 | Beyoğlu | 7.6% | 25.7% | 15 yrs | 80 days | 89,000 TL |
İlçelerin yatırım profili: ne zaman hangi ilçe?
District investment profiles: which district for which goal?
Güngören ve Bahçelievler: çift liste liderleri. Bu iki ilçe hem kira getirisi (%8.7–8.8) hem değer artışı (%45+) listesinde yer alıyor. İstanbul'da bu ikisini birden bu düzeyde sunan başka ilçe yok. Amortisman süresi 13–15 yıl. Kira geliri yatırımcısı için en dengeli profil.
Güngören and Bahçelievler: double-list leaders. Both appear in the rental yield (8.7–8.8%) and appreciation (45%+) rankings — no other Istanbul district combines both at this level. Payback periods of 13–15 years. The most balanced profile for rental income investors.
Fatih: en yüksek kira getirisi, ama değer artışı orta. %9.0 ile listede birinci. Tarihi merkezdeki yüksek kiralama talebi bu rakamı destekliyor. Ancak değer artışı %29.0 ile ortalamanın altında ve satış süresi 86 gün ile listede en uzun. Saf kira geliri stratejisi için güçlü; uzun vadeli sermaye kazancı için daha zayıf.
Fatih: highest rental yield, but mid-range appreciation. Leads at 9.0%. Strong rental demand in the historic centre supports this figure. Appreciation at 29.0% is below the Istanbul average and days-to-sell at 86 is the longest on the list. Strong for a pure income strategy; weaker for long-term capital gains.
Esenyurt: kira getirisi yüksek, değer artışı düşük. %8.7 kira getirisi cazip görünüyor, ama değer artışı yalnızca %23.8 — İstanbul ortalamasının belirgin altında. Kira geliri güçlü, değer artışı zayıf. 31.000 TL/m² ile listenin en düşük giriş maliyeti.
Esenyurt: high yield, low appreciation. The 8.7% rental yield looks attractive, but appreciation is just 23.8% — well below the Istanbul average. Strong on income, weak on capital gains. At 31,000 TL/m² it offers the lowest entry cost on the list.
Avcılar ve Küçükçekmece: gözden kaçan dengeli ilçeler. Her ikisi de hem kira getirisi (%7.8) hem değer artışı (%43–44) listesinde yer alıyor. Güngören ve Bahçelievler kadar tanınmıyor ama veri profili çok benzer. Satış süreleri 69–75 gün ile ortalamanın altında — likidite güçlü.
Avcılar and Küçükçekmece: overlooked balanced districts. Both appear in the rental yield (7.8%) and appreciation (43–44%) rankings — a very similar data profile to Güngören and Bahçelievler, but less well-known. Days-to-sell of 69–75 is below the Istanbul average — strong liquidity.
Beyoğlu: liste içinde farklı bir profil. %7.6 kira getirisi ile listede son sıra, ama m² fiyatı 89.000 TL ile listenin açık ara en yükseği. Değer artışı da %25.7 ile göreceli düşük. Beyoğlu'nda kira getirisi, semtin prestijinden değil tarihi yapı stoğunun kiracılığa uygun olmasından geliyor.
Beyoğlu: a different profile within the list. Last in yield at 7.6%, but at 89,000 TL/m² it has by far the highest entry cost. Appreciation at 25.7% is also relatively low. Beyoğlu's yield comes not from prestige but from its older housing stock being well-suited for tenancy.
Yalnızca kira geliri → Fatih, Güngören, Bahçelievler
Kira geliri + değer artışı dengesi → Güngören, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece
Hızlı likidite + kira geliri → Esenler (61 gün), Avcılar (69 gün)
Düşük giriş maliyeti + kira getirisi → Esenyurt (31.000 TL/m²)
Pure rental income → Fatih, Güngören, Bahçelievler
Yield + appreciation balance → Güngören, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece
Fast liquidity + yield → Esenler (61 days), Avcılar (69 days)
Low entry cost + yield → Esenyurt (31,000 TL/m²)
Kendi analizini 10 saniyede al
Get your personalised analysis in 10 seconds
Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.
Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.