Amortisman Süresi En Kısa İstanbul Semtleri

Shortest Payback Period Neighbourhoods in Istanbul

Kira Geliri · YatırımRental Income · Investment

5 Mayıs 20265 May 2026

8 dk okuma8 min read

Gözal Berksu Karaibrahimoğlu

Amortisman süresi, bir yatırımın ne kadar yılda kendini geri ödeyeceğini gösterir. İstanbul'da bu süre ilçeden ilçeye 12 yıldan 29 yıla kadar değişiyor. Doğru semti seçmek, 10-15 yıllık bir getiri farkı anlamına gelebilir. Gerçek verilerle en hızlı amorti eden semtler.

Payback period shows how many years it takes for a property investment to pay for itself through rental income. In Istanbul this ranges from 12 to 29 years depending on district. Choosing the right neighbourhood can mean a 10-15 year difference in returns. Real data on the fastest payback neighbourhoods.

Amortisman nedir, nasıl hesaplanır?

What is payback period and how is it calculated?

Amortisman süresi basit formülle hesaplanır: Konut Fiyatı ÷ Yıllık Kira Geliri. Örneğin 6 milyon TL'ye alınan bir daireden yıllık 500.000 TL kira geliri elde ediliyorsa amortisman süresi 12 yıl. evradari bu hesabı 981 mahallenin tamamı için yapıyor ve ilçe bazında sıralıyor.

Payback period is calculated with a simple formula: Property Price ÷ Annual Rental Income. For example, a 6 million TL apartment generating 500,000 TL annual rent has a 12-year payback. evradari runs this calculation across all 981 neighbourhoods and ranks by district.

Not: Bu hesaplama brüt kira getirisini esas alıyor. Vergi, bakım ve boş kalma oranı eklendikten sonra gerçek amortisman süresi %15-25 uzayabilir. evradari rakamları piyasa karşılaştırması için kullanılmalı, kesin projeksiyon olarak değil.

Note: This calculation uses gross rental yield. After tax, maintenance and vacancy allowances, the real payback period may extend by 15-25%. evradari figures should be used for market comparison, not as a precise projection.

Amortisman en kısa 12 ilçe

The 12 districts with shortest payback periods

Amortisman süresine göre ilçe sıralaması — evradari verisi

#	İlçe	Amortisman	Kira Getirisi	Değer Artışı	Satış Süresi	Ort. m²
1	Fatih	12.1 yıl	%9.0	%29.0	86 gün	45.000 TL
2	Esenyurt	12.4 yıl	%8.7	%23.8	71 gün	31.000 TL
3	Bahçelievler	12.6 yıl	%8.7	%45.3	78 gün	56.000 TL
4	Beylikdüzü	13.5 yıl	%8.1	%28.5	78 gün	47.000 TL
5	Bağcılar	13.9 yıl	%7.7	%31.7	72 gün	47.000 TL
6	Avcılar	14.0 yıl	%7.8	%43.9	69 gün	48.000 TL
7	Silivri	14.1 yıl	%7.4	%32.4	84 gün	39.000 TL
8	Küçükçekmece	14.1 yıl	%7.8	%43.1	75 gün	54.000 TL
9	Esenler	14.3 yıl	%7.8	%28.9	61 gün	43.000 TL
10	Kağıthane	14.4 yıl	%7.4	%28.4	75 gün	67.000 TL
11	Bayrampaşa	14.8 yıl	%7.1	%38.8	74 gün	63.000 TL
12	Güngören	15.0 yıl	%8.8	%45.5	67 gün	49.000 TL

District ranking by payback period — evradari data

#	District	Payback	Rental Yield	Appreciation	Days to Sell	Avg. m²
1	Fatih	12.1 yrs	9.0%	29.0%	86 days	45,000 TL
2	Esenyurt	12.4 yrs	8.7%	23.8%	71 days	31,000 TL
3	Bahçelievler	12.6 yrs	8.7%	45.3%	78 days	56,000 TL
4	Beylikdüzü	13.5 yrs	8.1%	28.5%	78 days	47,000 TL
5	Bağcılar	13.9 yrs	7.7%	31.7%	72 days	47,000 TL
6	Avcılar	14.0 yrs	7.8%	43.9%	69 days	48,000 TL
7	Silivri	14.1 yrs	7.4%	32.4%	84 days	39,000 TL
8	Küçükçekmece	14.1 yrs	7.8%	43.1%	75 days	54,000 TL
9	Esenler	14.3 yrs	7.8%	28.9%	61 days	43,000 TL
10	Kağıthane	14.4 yrs	7.4%	28.4%	75 days	67,000 TL
11	Bayrampaşa	14.8 yrs	7.1%	38.8%	74 days	63,000 TL
12	Güngören	15.0 yrs	8.8%	45.5%	67 days	49,000 TL

Öne çıkan profiller

Stand-out profiles

Bahçelievler: en dengeli kısa amortisman. 12.6 yıllık amortisman süresiyle hem kira getirisi (%8.7) hem değer artışı (%45.3) listelerinde yer alan tek ilçe. Üç metrikte birden güçlü performans — kira geliri yatırımcısı için en iyi risk/getiri dengesi burada.

Bahçelievler: most balanced short payback. At 12.6 years, it is the only district that appears in both the rental yield (8.7%) and appreciation (45.3%) top lists alongside a short payback. Strong across all three metrics — the best risk/return balance for rental income investors.

Fatih: en kısa amortisman ama dikkat. 12.1 yıl ile listenin birincisi. Ancak satış süresi 86 gün ile en uzunlar arasında — likidite düşük. Değer artışı %29.0 ile ortalamanın altında. Saf kira geliri için güçlü; çıkış stratejisi gerektiren senaryolarda risk daha yüksek.

Fatih: shortest payback but watch the liquidity. Leads at 12.1 years, but days-to-sell at 86 is among the highest — low liquidity. Appreciation at 29.0% is below average. Strong for pure rental income; higher risk in exit-dependent scenarios.

Esenyurt: düşük giriş maliyeti, hızlı amortisman. 31.000 TL/m² ile listenin en ucuz ilçesi ve 12.4 yıl amortisman süresiyle ikinci sırada. Ama değer artışı %23.8 ile zayıf. "Ucuz gir, kira al, çık" stratejisi için uygun — uzun vadeli değer artışı hedefleyenler için değil.

Esenyurt: low entry cost, fast payback. At 31,000 TL/m² it is the cheapest on the list, and at 12.4 years it ranks second. But appreciation at 23.8% is weak. Suitable for a "buy cheap, collect rent, exit" strategy — not for those targeting long-term capital gains.

Güngören: listenin en geç gireni ama en dengeli profil. 15 yıl ile listenin son sırasında ama hem kira getirisi (%8.8) hem değer artışı (%45.5) İstanbul'un en yüksekleri arasında. Kısa amortisman + güçlü değer artışı kombinasyonu arıyorsanız bu ilçe rakipsiz.

Güngören: last on the list but the most balanced profile. At 15 years it is the lowest-ranked on payback, but both rental yield (8.8%) and appreciation (45.5%) are among Istanbul's highest. If you want short payback plus strong appreciation, this district stands alone.

En uzun amortisman: hangi ilçelerden kaçınmalı?

Longest payback: which districts to approach with caution?

Amortisman süresi en uzun 5 ilçe

İlçe	Amortisman	Kira Getirisi	Değer Artışı	Ort. m²
Beşiktaş	26.0 yıl	%5.0	%40.0	293.000 TL
Sarıyer	23.6 yıl	%5.4	%38.0	196.000 TL
Üsküdar	19.8 yıl	%5.5	%40.6	128.000 TL
Bakırköy	18.1 yıl	%6.3	%35.7	106.000 TL
Kadıköy	18.0 yıl	%6.0	%38.4	101.000 TL

5 districts with longest payback periods

District	Payback	Rental Yield	Appreciation	Avg. m²
Beşiktaş	26.0 yrs	5.0%	40.0%	293,000 TL
Sarıyer	23.6 yrs	5.4%	38.0%	196,000 TL
Üsküdar	19.8 yrs	5.5%	40.6%	128,000 TL
Bakırköy	18.1 yrs	6.3%	35.7%	106,000 TL
Kadıköy	18.0 yrs	6.0%	38.4%	101,000 TL

Beşiktaş, Sarıyer ve Üsküdar'da amortisman uzun — ama bu ilçeler değer artışı güçlü. Kira geliri değil, sermaye kazancı hedefleyen yatırımcılar için bu profil mantıklı. Yüksek fiyat + düşük kira getirisi = uzun amortisman formülü evrensel.

Beşiktaş, Sarıyer and Üsküdar have long paybacks — but strong appreciation. For investors targeting capital gains rather than rental income, this profile makes sense. High price + low rental yield = long payback is a universal formula.

Özet seçim kılavuzu:
Hızlı amortisman + değer artışı → Bahçelievler, Güngören, Avcılar, Küçükçekmece
Sadece hızlı amortisman → Fatih, Esenyurt
Uzun amortisman ama güçlü değer artışı → Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar

Summary selection guide:
Fast payback + appreciation → Bahçelievler, Güngören, Avcılar, Küçükçekmece
Just fast payback → Fatih, Esenyurt
Long payback but strong appreciation → Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar

Kendi analizini 10 saniyede al

Get your personalised analysis in 10 seconds

Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.

Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.

Analizi Başlat → Start Analysis →