İstanbul'da Daireler En Hızlı Hangi İlçede Satılıyor?
Fastest Selling Districts in Istanbul
Bir dairenin ne kadar sürede satıldığı, piyasanın en az konuşulan ama en önemli göstergelerinden biri. Satış hızı yüksek semtler hem fiyat baskısına hem değer artışına daha duyarlı. 981 mahalleyi kapsayan evradari veri modelinden ilçe bazında gerçek satış süreleri.
How quickly a property sells is one of the least-discussed yet most important market indicators. Districts with high sales velocity are more sensitive to price pressure and appreciation. Real average days-to-sell by district from the evradari data model covering 981 neighbourhoods.
İstanbul geneli: satış süresi ne kadar?
Istanbul-wide: what is the average sales period?
En hızlı satan 15 ilçe
The 15 fastest-selling districts
Aşağıdaki tablo en az 10 mahallesi olan ilçeler için ortalama satış süresini gösteriyor. Satış hızı ile diğer yatırım metrikleri birlikte değerlendirilmeli — çünkü hızlı satış tek başına iyi yatırım garantisi değil.
The table below shows average days-to-sell for districts with at least 10 neighbourhoods. Sales velocity should be assessed alongside other investment metrics — fast sales alone do not guarantee a good investment.
| # | İlçe | Ort. Satış Süresi | Değer Artışı | Kira Getirisi | Amortisman |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Esenler | 61 gün | %28.9 | %7.8 | 14 yıl |
| 2 | Sultanbeyli | 63 gün | %41.2 | %5.9 | 17 yıl |
| 3 | Sancaktepe | 64 gün | %36.8 | %6.6 | 15 yıl |
| 4 | Güngören | 67 gün | %45.5 | %8.8 | 15 yıl |
| 5 | Çekmeköy | 68 gün | %32.4 | %6.6 | 16 yıl |
| 6 | Avcılar | 69 gün | %43.9 | %7.8 | 14 yıl |
| 7 | Kartal | 69 gün | %40.0 | %6.5 | 16 yıl |
| 8 | Başakşehir | 70 gün | %30.5 | %6.5 | 16 yıl |
| 9 | Maltepe | 70 gün | %38.1 | %6.4 | 16 yıl |
| 10 | Pendik | 70 gün | %38.6 | %6.5 | 16 yıl |
| 11 | Ümraniye | 70 gün | %34.6 | %6.4 | 16 yıl |
| 12 | Ataşehir | 71 gün | %35.5 | %6.4 | 16 yıl |
| 13 | Esenyurt | 71 gün | %23.8 | %8.7 | 12 yıl |
| 14 | Tuzla | 71 gün | %36.1 | %6.6 | 15 yıl |
| 15 | Zeytinburnu | 71 gün | %57.4 | %7.0 | 15 yıl |
| # | District | Avg. Days to Sell | Appreciation | Rental Yield | Payback |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Esenler | 61 days | 28.9% | 7.8% | 14 yrs |
| 2 | Sultanbeyli | 63 days | 41.2% | 5.9% | 17 yrs |
| 3 | Sancaktepe | 64 days | 36.8% | 6.6% | 15 yrs |
| 4 | Güngören | 67 days | 45.5% | 8.8% | 15 yrs |
| 5 | Çekmeköy | 68 days | 32.4% | 6.6% | 16 yrs |
| 6 | Avcılar | 69 days | 43.9% | 7.8% | 14 yrs |
| 7 | Kartal | 69 days | 40.0% | 6.5% | 16 yrs |
| 8 | Başakşehir | 70 days | 30.5% | 6.5% | 16 yrs |
| 9 | Maltepe | 70 days | 38.1% | 6.4% | 16 yrs |
| 10 | Pendik | 70 days | 38.6% | 6.5% | 16 yrs |
| 11 | Ümraniye | 70 days | 34.6% | 6.4% | 16 yrs |
| 12 | Ataşehir | 71 days | 35.5% | 6.4% | 16 yrs |
| 13 | Esenyurt | 71 days | 23.8% | 8.7% | 12 yrs |
| 14 | Tuzla | 71 days | 36.1% | 6.6% | 15 yrs |
| 15 | Zeytinburnu | 71 days | 57.4% | 7.0% | 15 yrs |
En yavaş satan ilçeler: ne anlama geliyor?
The slowest-selling districts: what does it mean?
Yavaş satış mutlaka kötü bir işaret değil. Beşiktaş (85 gün), Sarıyer (85 gün), Şişli (87 gün) gibi ilçelerde yüksek giriş maliyeti ve dar alıcı kitlesinin bu tabloyu yarattığını düşünmek gerekiyor. Ama yavaş satış likiditesiz demek — acil satışta fiyat baskısıyla karşılaşma riski yüksek.
Slow sales are not automatically a bad sign. In districts like Beşiktaş (85 days), Sarıyer (85 days) and Şişli (87 days), high entry costs and a narrower buyer pool explain the slower turnover. But slow sales mean lower liquidity — a forced sale carries higher risk of price pressure.
| İlçe | Satış Süresi | Değer Artışı | Kira Getirisi | Ort. m² |
|---|---|---|---|---|
| Şişli | 87 gün | %25.7 | %7.0 | 152.000 TL |
| Fatih | 86 gün | %29.0 | %9.0 | 45.000 TL |
| Beşiktaş | 85 gün | %40.0 | %5.0 | 293.000 TL |
| Sarıyer | 85 gün | %38.0 | %5.4 | 196.000 TL |
| Silivri | 84 gün | %32.4 | %7.4 | 39.000 TL |
| Üsküdar | 81 gün | %40.6 | %5.5 | 128.000 TL |
| Bakırköy | 81 gün | %35.7 | %6.3 | 106.000 TL |
| Beyoğlu | 80 gün | %25.7 | %7.6 | 89.000 TL |
| District | Days to Sell | Appreciation | Rental Yield | Avg. m² |
|---|---|---|---|---|
| Şişli | 87 days | 25.7% | 7.0% | 152,000 TL |
| Fatih | 86 days | 29.0% | 9.0% | 45,000 TL |
| Beşiktaş | 85 days | 40.0% | 5.0% | 293,000 TL |
| Sarıyer | 85 days | 38.0% | 5.4% | 196,000 TL |
| Silivri | 84 days | 32.4% | 7.4% | 39,000 TL |
| Üsküdar | 81 days | 40.6% | 5.5% | 128,000 TL |
| Bakırköy | 81 days | 35.7% | 6.3% | 106,000 TL |
| Beyoğlu | 80 days | 25.7% | 7.6% | 89,000 TL |
Satış hızı neden önemli?
Why does sales velocity matter?
Fiyat baskısına direnç
Talep yüksek olan ilçelerde satıcı konumu güçlü. Hızlı satış ortamında fiyat indirimi baskısı düşük, istenen fiyata ulaşma ihtimali yüksek.
Çıkış esnekliği
Yatırım stratejisi değiştiğinde veya acil nakit ihtiyacı doğduğunda hızlı satış önemli. Likidite düşük semtlerde çıkış 3-4 ay sürebilir ve fiyat tavizi kaçınılmaz olabilir.
Değer artışının öncü sinyali
Satış hızı artışı çoğunlukla değer artışından önce gelir. Stok azalması + hızlı satış = fiyat baskısı yaklaşıyor demek. evradari bu iki veriyi birlikte takip ediyor.
Resistance to price pressure
In high-demand districts, sellers hold a stronger position. Fast-selling environments mean lower pressure to discount and a higher chance of achieving the asking price.
Exit flexibility
When investment strategy changes or urgent liquidity is needed, fast sales matter. In low-liquidity areas, an exit can take 3-4 months and price concessions may be unavoidable.
Leading indicator of appreciation
Rising sales velocity typically precedes appreciation. Shrinking inventory + fast sales = price pressure building. evradari tracks both data points together.
Kendi analizini 10 saniyede al
Get your personalised analysis in 10 seconds
Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.
Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.