İstanbul'da 3+1 Daire Nerede Alınır? İlçe İlçe Fiyat Rehberi

Where to Buy a 3-Bed Apartment in Istanbul? District-by-District Price Guide

Fiyat Rehberi · AilePrice Guide · Family

6 Mayıs 2026

8 dk okuma8 min read

Gözal Berksu Karaibrahimoğlu

3+1 daireler İstanbul'da aile yaşamının temel konut tipi. Hem oturum hem yatırım açısından değerlendirilen bu tip, 4.3M TL'den başlayıp 50M TL'nin üzerine çıkıyor. İlçe bazında gerçek verilerle rehber.

3-bed apartments are Istanbul's core family housing type — evaluated for both living and investment. Prices start at 4.3M TL and climb above 50M TL. A data-driven district guide.

3+1 yatırım profili

3-bed investment profile

%6.3

3+1 ort. kira getirisi

%36.8

3+1 ort. değer artışı

17.0 yıl

3+1 ort. amortisman

75 gün

3+1 ort. satış süresi

6.3%

3-bed avg. rental yield

36.8%

3-bed avg. appreciation

17.0 yrs

3-bed avg. payback

75 days

3-bed avg. days to sell

İlçe ilçe 3+1 fiyat tablosu

District-by-district 3-bed price table

İstanbul'da 3+1 daire fiyat rehberi — evradari verisi

İlçe	Yaka	3+1 Ort. Fiyat	m²	Kira Getirisi	Amortisman	Değer Artışı
Esenyurt	Avrupa	4.3M TL	31.000 TL	%7.8	13 yıl	%23.9
Güngören	Avrupa	5.4M TL	45.000 TL	%9.4	14 yıl	%41.1
Avcılar	Avrupa	5.8M TL	42.000 TL	%7.1	15 yıl	%46.7
Sultanbeyli	Anadolu	5.7M TL	47.000 TL	%5.5	18 yıl	%42.0
Küçükçekmece	Avrupa	6.3M TL	49.000 TL	%7.2	15 yıl	%48.4
Esenler	Avrupa	6.4M TL	53.000 TL	%6.3	17 yıl	%39.6
Fatih	Avrupa	6.5M TL	53.000 TL	%7.3	14 yıl	%36.4
Beylikdüzü	Avrupa	6.6M TL	44.000 TL	%7.2	14 yıl	%33.3
Sancaktepe	Anadolu	6.6M TL	51.000 TL	%6.3	16 yıl	%39.1
Bahçelievler	Avrupa	6.8M TL	53.000 TL	%7.8	13 yıl	%45.3
Pendik	Anadolu	7.2M TL	59.000 TL	%5.9	17 yıl	%38.6
Kağıthane	Avrupa	7.6M TL	59.000 TL	%6.8	15 yıl	%29.2
Kadıköy	Anadolu	17.2M TL	142.000 TL	%5.4	19 yıl	%38.4

3-bed apartment price guide by district — evradari data

District	Side	3-Bed Avg. Price	m²	Rental Yield	Payback	Appreciation
Esenyurt	European	4.3M TL	31,000 TL	7.8%	13 yrs	23.9%
Güngören	European	5.4M TL	45,000 TL	9.4%	14 yrs	41.1%
Avcılar	European	5.8M TL	42,000 TL	7.1%	15 yrs	46.7%
Küçükçekmece	European	6.3M TL	49,000 TL	7.2%	15 yrs	48.4%
Bahçelievler	European	6.8M TL	53,000 TL	7.8%	13 yrs	45.3%
Sancaktepe	Asian	6.6M TL	51,000 TL	6.3%	16 yrs	39.1%
Pendik	Asian	7.2M TL	59,000 TL	5.9%	17 yrs	38.6%
Kadıköy	Asian	17.2M TL	142,000 TL	5.4%	19 yrs	38.4%

Güngören: 3+1'de açık lider. 5.4M TL fiyatla %9.4 kira getirisi — bu sadece 3+1 dairelerin değil tüm tiplerin en yüksek kira getirisi oranlarından biri. Değer artışı %41.1. Bu bütçede Kadıköy veya Beşiktaş'ta 1+1 bile almak mümkün değilken Güngören'de tam bir aile dairesi mevcut.

Güngören: the clear 3-bed leader. At 5.4M TL, a 9.4% rental yield is one of the highest across all apartment types, not just 3-beds. Appreciation at 41.1%. At this budget you cannot buy even a 1-bed in Kadıköy or Beşiktaş — yet Güngören offers a full family apartment.

3+1 vs 2+1 karşılaştırması: 3+1 değer artışında (%36.8) 2+1 ile neredeyse eşit ama kira getirisi (%6.3) daha düşük. Aile oturumu planlanıyorsa ve değer artışı hedefleniyorsa 3+1 mantıklı. Saf yatırım olarak 2+1 hafif öne çıkıyor.

3-bed vs 2-bed: 3-beds match 2-beds on appreciation (36.8%) but lag on yield (6.3%). If family occupancy is planned alongside appreciation, 3-beds make sense. As a pure investment vehicle, 2-beds have a slight edge.

Kendi analizini 10 saniyede al

Get your personalised analysis in 10 seconds

Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.

Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.

Analizi Başlat → Start Analysis →