Kiracı mı Kalsam, Ev mi Alsam? İstanbul'da İlçe İlçe Break-Even Hesabı
İstanbul'da "ev mi alsam, kiracı mı kalsam?" sorusu her yıl milyonlarca kişinin gündemine giriyor. Cevap bütçeye, ilçeye ve ödeme koşullarına göre dramatik biçimde değişiyor. Gerçek verilerle ilçe bazında hesapladık.
Break-even nedir, nasıl hesaplanır?
Break-even noktası, ev almanın kiracı kalmaktan daha avantajlı hale geldiği andır. Basit hesap şöyle: evin fiyatını yıllık kira gelirine böl — bu sana amortisman süresini verir. Ama gerçek hayatta mesele daha karmaşık: mortgage maliyeti, kira artışı, değer artışı ve fırsat maliyeti hepsini bir arada düşünmek gerekiyor.
İstanbul geneli referans noktası
İstanbul ortalamasında bir ev alırsan amortisman süresi 16 yıl — yani 16 yılda ödediğin kira, evin fiyatını karşılıyor. Bu süre ilçeden ilçeye 12 ile 26 yıl arasında değişiyor.
İlçe ilçe break-even tablosu
Aşağıdaki tablo her ilçenin ortalama konut fiyatı, aylık kira eşdeğeri ve amortisman süresini gösteriyor. Kira getirisini evin fiyatına uygulayarak "bu ilçede kira ödemek mi, yoksa o parayı ev almak için kullanmak mı daha avantajlı?" sorusunu yanıtlıyoruz.
| İlçe | Ort. Fiyat | Eşdeğer Aylık Kira | Kira Getirisi | Amortisman | Değer Artışı |
|---|---|---|---|---|---|
| Fatih | 4.2M TL | 31.800 TL | %9.0 | 12.1 yıl | %29.0 |
| Esenyurt | 3.5M TL | 25.600 TL | %8.7 | 12.4 yıl | %23.8 |
| Bahçelievler | 6.3M TL | 45.400 TL | %8.7 | 12.6 yıl | %45.3 |
| Beylikdüzü | 6.0M TL | 40.500 TL | %8.1 | 13.5 yıl | %28.5 |
| Bağcılar | 5.1M TL | 32.900 TL | %7.7 | 13.9 yıl | %31.7 |
| Avcılar | 5.2M TL | 33.600 TL | %7.8 | 14.0 yıl | %43.9 |
| Küçükçekmece | 5.7M TL | 37.100 TL | %7.8 | 14.1 yıl | %43.1 |
| Esenler | 4.3M TL | 28.100 TL | %7.8 | 14.3 yıl | %28.9 |
| Kağıthane | 6.7M TL | 41.400 TL | %7.4 | 14.4 yıl | %28.4 |
| Güngören | 5.1M TL | 37.200 TL | %8.8 | 15.0 yıl | %45.5 |
| Kadıköy | 16.1M TL | 80.500 TL | %6.0 | 18.0 yıl | %38.4 |
| Üsküdar | 12.1M TL | 55.500 TL | %5.5 | 20.0 yıl | %40.6 |
| Sarıyer | 19.9M TL | 89.600 TL | %5.4 | 23.6 yıl | %38.0 |
| Beşiktaş | 26.1M TL | 108.800 TL | %5.0 | 26.0 yıl | %40.0 |
Aylık kira mı, mortgage mi?
Pratikte en sık sorulan soru şu: "aylık ne kadar kira ödüyorum, aynı parayla mortgage ödeyerek ev sahibi olabilir miyim?" Bunu ilçe bazında hesaplayalım:
| İlçe | Toplam Fiyat | Kredi Tutarı | Tahmini Aylık Taksit | Piyasa Kirası | Fark |
|---|---|---|---|---|---|
| Esenyurt | 3.5M TL | — | Peşinatsız alınabilir | 25.600 TL | — |
| Bahçelievler | 6.3M TL | 1.3M TL | ~65.000 TL | 45.400 TL | +19.600 TL |
| Kağıthane | 6.7M TL | 1.7M TL | ~85.000 TL | 41.400 TL | +43.600 TL |
| Kadıköy | 16.1M TL | 11.1M TL | ~560.000 TL | 80.500 TL | +479.500 TL |
| Beşiktaş | 26.1M TL | 21.1M TL | ~1.065.000 TL | 108.800 TL | +956.200 TL |
Değer artışı hesaba katılınca tablo değişiyor
Amortisman hesabı sadece kira gelirine bakıyor. Ama ev aynı zamanda değer kazanıyor. Bunu da hesaba katan toplam getiri tablosunu şöyle özetleyebiliriz:
Kısa vade (1–5 yıl): kiracı avantajlı
Mortgage faizleri yüksekken aylık taksit her zaman kiradan fazla. 5 yıl içinde çıkış planı varsa kiracı kalmak neredeyse her senaryoda daha mantıklı. Fırsat maliyetini değerlendirme fırsatı da var.
Orta vade (5–12 yıl): karma
Değer artışı devreye girince tablo değişiyor. Bahçelievler, Güngören, Avcılar gibi ilçelerde %43–45 yıllık değer artışı 5 yılda 2–2.5 katına çıkarıyor. Bu ilçelerde 5+ yıl tutmak kiracı kalmaktan çok daha kazançlı.
Uzun vade (12+ yıl): ev sahibi avantajlı
Amortisman süresini geçtikten sonra ev sahibi olmak her senaryoda kazandırıyor. Hem kira ödemek zorunda değilsin, hem değer artışından yararlanıyorsun, hem de kirayı kendin alıyorsun.
Hangi ilçede ev almak en mantıklı?
Kısa amortisman + yüksek değer artışı istiyorsanız: Bahçelievler (12.6 yıl, %45.3), Güngören (15 yıl, %45.5), Avcılar (14 yıl, %43.9) — üç metrikte birden güçlü.
En düşük giriş maliyeti istiyorsanız: Esenyurt (3.5M TL), Fatih (4.2M TL), Esenler (4.3M TL) — 5M TL altında nakit alım mümkün.
Değer artışını öncelik olarak görüyorsanız ve sabırlıysanız: Beşiktaş (%40), Üsküdar (%40.6), Kadıköy (%38.4) — ama bunlar için nakit veya çok düşük mortgage gerekiyor.
Kendi analizini 10 saniyede al
Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.