İstanbul'da Kısa Dönem Kira ile Kaç Yılda Amorti Edilir?
How Many Years to Break Even with Short-Term Rental in Istanbul?
Airbnb ve Booking üzerinden kısa dönem kira, uzun dönem kiradan 2–4 kat daha yüksek gelir sağlayabiliyor. Bu fark amortisman süresini dramatik biçimde kısaltıyor. Ama her ilçe ve her daire bu stratejiye uygun değil. Gerçek verilerle hesap.
Short-term rental through Airbnb and Booking can generate 2–4× the income of long-term rental. This gap dramatically shortens the payback period. But not every district or apartment suits this strategy. A data-driven calculation.
Kısa dönem kira nasıl hesaplanır?
How is short-term rental income calculated?
Kısa dönem kira geliri üç değişkene bağlı: günlük fiyat, doluluk oranı ve sezon. İstanbul'da merkezi ilçelerde yıl boyunca güçlü turizm talebi var. Ortalama doluluk %60–75, yüksek sezonda %85–90'a çıkıyor. Bu çerçevede kısa dönem kira genellikle uzun dönemin 2–3 katı.
Short-term rental income depends on three variables: daily rate, occupancy and season. Istanbul's central districts benefit from strong year-round tourist demand. Average occupancy runs 60–75%, reaching 85–90% in peak season. In this framework, short-term rental typically delivers 2–3× long-term rental income.
İlçe bazında kısa dönem kira amortisman analizi
Short-term rental payback analysis by district
Uzun dönem amortisman karşılaştırması için evradari verisini baz aldık. Kısa dönem için 2x ve 3x çarpan uyguladık — gerçek doluluk ve fiyat koşullarına göre bu rakam değişir.
We used evradari long-term data as the base, then applied 2× and 3× multipliers for short-term — actual figures vary with real occupancy and pricing conditions.
| İlçe | Fiyat | Uzun Dönem Amor. | Kısa Dönem 2x Amor. | Kısa Dönem 3x Amor. | Kira Getirisi (uzun) |
|---|---|---|---|---|---|
| Fatih | 4.2M TL | 12 yıl | 5.6 yıl | 3.7 yıl | %9.0 |
| Beyoğlu | 8.9M TL | 15 yıl | 6.6 yıl | 4.4 yıl | %7.6 |
| Şişli | 11.5M TL | 16 yıl | 7.1 yıl | 4.8 yıl | %7.0 |
| Ataşehir | 9.5M TL | 16 yıl | 7.8 yıl | 5.2 yıl | %6.4 |
| Kadıköy | 16.1M TL | 18 yıl | 8.3 yıl | 5.6 yıl | %6.0 |
| Bakırköy | 16.8M TL | 18 yıl | 7.9 yıl | 5.3 yıl | %6.3 |
| Üsküdar | 12.1M TL | 20 yıl | 9.1 yıl | 6.1 yıl | %5.5 |
| Beşiktaş | 26.1M TL | 26 yıl | 10.0 yıl | 6.7 yıl | %5.0 |
| District | Price | Long-Term Payback | Short-Term 2× Payback | Short-Term 3× Payback | Long-Term Yield |
|---|---|---|---|---|---|
| Fatih | 4.2M TL | 12 yrs | 5.6 yrs | 3.7 yrs | 9.0% |
| Beyoğlu | 8.9M TL | 15 yrs | 6.6 yrs | 4.4 yrs | 7.6% |
| Şişli | 11.5M TL | 16 yrs | 7.1 yrs | 4.8 yrs | 7.0% |
| Ataşehir | 9.5M TL | 16 yrs | 7.8 yrs | 5.2 yrs | 6.4% |
| Kadıköy | 16.1M TL | 18 yrs | 8.3 yrs | 5.6 yrs | 6.0% |
| Bakırköy | 16.8M TL | 18 yrs | 7.9 yrs | 5.3 yrs | 6.3% |
| Üsküdar | 12.1M TL | 20 yrs | 9.1 yrs | 6.1 yrs | 5.5% |
| Beşiktaş | 26.1M TL | 26 yrs | 10.0 yrs | 6.7 yrs | 5.0% |
Kısa dönem kiraya uygun ilçelerin özellikleri
Characteristics of districts suited for short-term rental
Yüksek turizm talebi
Tarihi alanlar, müzeler, sahiller, alışveriş merkezlerine yakın ilçeler. Fatih (Sultanahmet, Kapalıçarşı), Beyoğlu (İstiklal, Galata), Beşiktaş (Dolmabahçe, Ortaköy) öne çıkıyor.
Havalimanı erişimi
İstanbul Havalimanı (Avrupa yakası) → Şişli, Kağıthane, Eyüpsultan yakın. Sabiha Gökçen (Anadolu yakası) → Kadıköy, Ataşehir, Pendik yakın. Havalimanına yakınlık doluluk oranını artırıyor.
Toplu taşıma bağlantısı
Metro, tramvay veya vapur hattına yürüme mesafesi. Turist misafirler için araç kiralama zorunluluğu olmaksızın şehri gezebilme koşulu.
Daire büyüklüğü ve özelliği
Kısa dönem için 1+1 ve 2+1 ideal. Balkon, manzara veya tarihi atmosfer premium fiyat sağlıyor. Yeni bina tercih ediliyor — eski binalarda kısa dönem izni almak daha karmaşık.
High tourist demand
Districts close to historic sites, museums, waterfronts and shopping areas. Fatih (Sultanahmet, Grand Bazaar), Beyoğlu (İstiklal, Galata), Beşiktaş (Dolmabahçe, Ortaköy) stand out.
Airport access
Istanbul Airport (European side) → Şişli, Kağıthane, Eyüpsultan are close. Sabiha Gökçen (Asian side) → Kadıköy, Ataşehir, Pendik are close. Airport proximity increases occupancy rates.
Public transport connectivity
Walking distance to a metro, tram or ferry line. Tourist guests need to explore the city without renting a car.
Apartment size and features
1-bed and 2-bed are ideal for short-term. Balcony, view or historic atmosphere commands premium pricing. New buildings preferred — obtaining short-term permits in old buildings is more complex.
Kendi analizini 10 saniyede al
Get your personalised analysis in 10 seconds
Bütçeni gir, amacını seç — evradari sana özel Top 10 mahalle sıralar.
Enter your budget and goal — evradari ranks your personalised Top 10 Istanbul neighbourhoods.